Облигационно право

През последните няколко години ставаме свидетели на бум на имотния пазар. Съвсем естествено в този процес популярна и доходоносна стана професията брокер на недвижим имоти. Ежедневно виждаме нови агенции да стартират дейност, както и все повече хора да се интересуват от темата.

В тази обстановка се забелязват множество некоректни практики в брокерската дейност. Някои от тях се използват от агенциите съвсем умишлено, други – от незнание, а трети – „защото така се прави“.

   Ще се опитаме накратко да представим някои от най-често използваните нелоялни практики на агенциите за недвижими имоти.

1. Фалшиви обяви – може да са със снимки на несъществуващи на нашия пазар апартаменти, чужди снимки, снимки от вече неактивни обяви, снимки на реален имот, но с подозрително ниска цена и др. Целта е да се привлече клиент с атрактивна обява, като в момента, когато той се свърже с брокера на посочения телефон, се оказва, че имотът е „току-що продаден/отдаден под наем“, но ще се предложи друг подобен. След това се цели подписване на комисионен договор, а дали ще има „подобен“ имот на същата цена, остава бъдещ въпрос.

2. Некоректни обяви. Става дума за реални имоти, които се предлагат за продажба или наем, но поради некомпетентност или напълно умишлено са изложени неверни или подвеждащи характеристики. Най-често непълноти има в цената – например дали става въпрос за наем със или без ДДС, дали цената на паркомястото е включена в наема, или не, и други подобни. Случва се потребителят да се съгласи и да капарира имота, а едва след това да разбере, че наемът всъщност е с 20% по-висок. В други некоректни обяви се забелязват очевидни заблуждаващи твърдения. Например – в заглавието пише „Жилище, партер, 41 кв.м., 61 000 евро“, а отдолу в описанието става ясно, че това е помещение със статут на магазин за промишлени стоки, преустроено за живеене. По документи обаче статутът не е за жилищни цели, от което произтичат съответните последици – например токът ще е промишлен, а не битов, което едва ли би се харесало на евентуален купувач. Хипотезите за некоректни обяви са много и няма как да дадем примери за всичко.

3. Посреднически договори с ексклузивитет и протоколи за оглед. Любима ситуация на всеки брокер е да подпише с клиент договор с ексклузивни права за осъществяване на сделка с даден имот. Това означава, че брокерът ще получи комисиона и ако клиентът осъществи сделката с посредничеството на друго лице. Важното в случая е клиентът да внимава и да чете какво подписва, като предостави ексклузивни права само ако наистина го желае. В противен случай може да се стигне до конфликтни ситуации, а потребителят да остане неприятно изненадан. Що се отнася до протоколите за оглед, задължително е клиентът да изисква описване на точните обекти, които са му били показани. Редно е да се записва например „Апартамент в бл. 111, ет. 1, ап. 1“, а не просто „апартамент в бл. 111“. Така при евентуален спор относно извършването на посредничество, потребителят ще има доказателство какво точно му е било показано /например ако купи друг обект в същата сграда с помощта на друг брокер или самостоятелно/.

4. Всякакво друго съдействие. Масова практика е брокерите да извършват най-различни услуги извън посредническата – правни съвети, бизнес съвети, посредничество за кредитиране, изготвяне и снабдяване с документи и т.н. Това поведение може да не е противозаконно, но в много случаи може да постави под риск интереса на една или и на двете страни по сделката. Потребителят не трябва да забравя, че основната функция на агенциите за недвижими имоти е посредничеството за осъществяване на сделки, а по останалите въпроси е добре да се консултира със специалисти в съответната област – право, финанси, счетоводство, строителство, архитектура е т.н. Важно е да се отбележи, че брокерът не носи никаква отговорност за съветите, които дава, т.е. ако клиентът понесе вреди, ще може да се сърди единствено на себе си, а брокерът с право би казал – „ами да си се консултирал“. Добрият брокер би насочил клиента си към подходящите специалисти, ако възникне казус, при който е налице дори най-малко съмнение.

5. Накрая просто споменаваме всички практики, които могат да се нарекат не просто некоректни, но и представляващи измами или други престъпления. Някои брокерски агенции са известни с такива действия – отдаване на имоти под наем без знанието на собственика /например при получен ексклузивитет и ключове от апартамента/; водене на клиент на адрес при подставено лице с цел получаване на капаро /и след това блокиране на номера на клиента/, кражби на движими вещи от обзаведени имоти и др.

    Гореописаното не означава, че на пазара няма стотици добри и съвестни брокери на недвижими имоти. При настоящия бум на сделките и множеството новосъздадени агенции обаче, невинаги е лесно бързо да се открият некоректните. Ето защо е добре потребителите да са наясно, че се прилагат и нелоялни търговски практики, за които да внимават, тъй като могат да им струват скъпо.

    Настоящата статия отразява виждането на адв. Ясен Крайчев, има информативен характер и не представлява правна консултация. Кантора Крайчев Партнърс разполага с богат опит в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти. Ако желаете да ни ангажирате, не се колебайте да поискате оферта и да го направите.