Съдебната делба е способ за ликвидиране на съсобственост върху недвижим/и имот/и, или с други думи – процесуален път, по който лица-съсобственици /сънаследници или придобили в съсобственост със сделка или по в съпружеска имуществена общност/ да престанат да бъдат такива, като всеки от тях получи самостоятелен реален дял от собствеността или равностойността му в пари.
Съдебната делба е труден процес. Той може да се окаже също така и бавен, в зависимост от десетките усложнения, които биха могли да възникнат в хода му. С настоящата статия ще опитаме да хвърлим светлина върху делата за делба само от една гледна точка, а именно – кога има смисъл да се водят.
Изложеното по-долу е плод изцяло на практически опит и наблюдения върху много делбени производство. Изключително важен момент, който много адвокати пропускат, е психологията в подобни казуси, и в частност българската народопсихология и отношение към семейните връзки и собствеността върху недвижими имоти.
Какво съветвам 90% от клиентите, които ме търсят за дело за делба?
Да подготвим вариант, който е изгоден за всички страни и да уредим спора извънсъдебно /доброволно/. В повечето случаи това е най-доброто решение, тъй като:
- Съдебната делба е скъпа – страните трябва да се приготвят да заплатят държавна такса, такси за снабдяване с документи, адвокатски хонорар, впоследствие оценъчни и други експертизи, а ако се премине към изнасяне на имот на публична продан – такси на ЧСИ, данъци и т.н.
- Съдебната делба е бавна – производството преминава през две фази, по всяка се постановява решение, което подлежи на обжалване. Евентуална смърт на някой от съделителите променя кръга им, което води до ново забавяне. В делото за делба могат да се разглеждат съвместно и други искове – за произход, за нищожност на завещания, за наем и др., което също е възможно да забави производството. При необходимост от изнасяне на публична продан отново има процесуални срокове в изпълнителния процес, които няма как да бъдат елиминирани.
- Съдебната делба обтяга отношенията между страните. Това показва практиката в повечето случаи. Другото, което показва е, че в крайна сметка никоя страна не е удовлетворена от крайния изход на делото.
Защо тогава толкова често се водят дела за делба?
- Защото хората действат първосигнално и смятат, че с едно дело за делба ще „натрият носа“ на своя съсобственик, ще „му наплатят по данъчна оценка, защото той иначе иска много пари“, ще получат удовлетворение от това, че „този имот не ми трябва, да го изнасят на търг“ и други подобни.
- Защото много колеги адвокати стимулират клиентите си към водене на делби, за да не се занимават с преговори /“да пуснем едно дело, пък после винаги можем да се споразумеем“/.
- Защото е единствен разумно възможен вариант за ликвидиране на съсобственост поради различни фактори – множество имоти, множество съсобственици, разнопосочни интереси и т.н.
От моя гледна точка водене на дело за делба често пъти няма смисъл – поради горепосочените минуси, както и поради възможността при адекватна правна консултация на всички съсобственици те да достигнат до извода, че е най-добре да се насочат към доброволна делба или по друг начин на уреждане на отношенията си. Разбира се, това не означава, че при липса на съгласие не се завежда дело, тъкмо обратното. Смисълът обаче е да се изчерпят максимално опциите за извънсъдебно уреждане на въпроса, като се спестят време, нерви и разходи на страните.
Добрият адвокат следва да представи точно на клиентите си плюсовете и минусите на делото за делба в конкретния случай. Парелелно с това да анализира взаимоотношенията между съсобствениците и да открои интересите на всеки един от тях. Накрая, но не на последно място – до представи на клиента си прогноза за разходите по делото, както и реалистична възможност за изход от него. Важно е да се знае, че в много случаи желаното от клиентите е невъзможно чисто от процесуална гледна точка – т.е. съдът няма как да постанови решение в даден смисъл, защото законът не му го позволява.
Настоящата статия отразява виждането на адв. Ясен Крайчев, има информативен характер и не представлява правна консултация. Кантора Крайчев Партнърс разполага с богат опит в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти. Ако желаете да ни ангажирате, не се колебайте да поискате оферта и да го направите.