От години практика на агенциите за недвижими имоти е да използват „разписка за стоп-капаро“, „гаранционен депозит“, „резервация“ и други подобни документи, които тук за краткост обобщено ще наричаме „стоп-капаро“.
От правна гледна точка стоп-капарото е вид договор, с който бъдещият евентуален купувач на недвижим имот в израз на сериозните си намерения предоставя на продавача или брокера определена сума пари, като се задължава в кратък срок да подпише предварителен договор /а може и окончателен/ за покупко-продажба на имота. От своя страна, продавачът и/или брокерът се задължават да не рекламират имота за дадения срок, да свалят обявите от интернет, да не подписват предварителни договори с други лица.
Без да навлизаме в юридически детайли, договорът за стоп-капаро е ненаименован и неформален, т.е. страните избират съдържанието му, могат да го сключат дори устно, могат да включат най-различни уговорки. Това е причината в практиката подобни съглашения да се наричат по най-различни начини, някои от които споменахме по-горе. По-важното обаче е, че различни участници на пазара на недвижими имоти влагат различни клаузи в договорите, които използват. На повечето хора стоп-капарото се струва незначително /“подписахме там една хвърчаща бележка“; „е, аз мога да се откажа, те ще ми върнат тези 2000 евро“ и т.н./. Често пъти обаче при неразбирателство в отношенията между страните по сделката или страна и брокер, в случаи на усложнения по сделката /например се установят тежести върху имота/, както и при обективни проблеми от друго естество, възникват спорове.
Съдебната практика разграничава два вида договори за стоп-капаро. Първият е тип договор, който практически представлява предварителен договор за покупка на имота, макар и съвсем кратък и с много малко като сума капаро. Той се сключва директно между продавача и купувача и с него купувачът се ангажира да закупи имота в определен срок. В тази ситуация стоп-капарото си е всъщност капаро по сделката, част от продажната цена. Впоследствие /например след одобрение за банков кредит/ страните подписват предварителен договор, при който се плаща по-голямо капаро /в практиката е прието да е 10 %, на няма пречка да е каквато и да е сума/. При евентуален спор такъв тип договор за стоп-капаро би бил възприет от съда като предварителен договор с всички последици от това. Например – право да се иска връщането му в двоен размер от купувача при отказ на продавача да сключи сделка. Този тип стоп-капаро се използва рядко. Въпреки това е важно да се чете внимателно какво се подписва, тъй като значение има не наименованието на документа, а съдържанието на уговорките в него.
Вторият тип договор е по-често използван. Той се сключва между кандидат-купувача и брокера на продавача. В повечето случаи стоп-капарото не „стига“ до продавача, а стои като гаранция при брокера. Тук вече е необходим внимателен анализ на клаузите в „разписката“, защото тя всъщност е договор, който съгласно правната дефиниция, има сила на закон между страните. Следва да отбележим, че стоп-капарото е българско „изобретение“ и в практиката сме виждали какви ли не уговорки в подобни договори.
Ето пет неща, на които да обърнем внимание в договора за стоп-капаро:
- Какъв е срокът за подписване на предварителен договор? В повечето случаи брокерите „бързат“ и натискат страните да подпишат предварителен договор възможно най-скоро. Ето защо кандидат-купувачът трябва добре да прецени колко време ще му трябват да проучи имота, да вземе оферти от банки за финансиране, да набави лични средства и т.н.
- Какво ще стане, ако не се стигне до сделка? Трябва да се обърне внимание какви ще са последиците при различни хипотези. Често пъти в подобни документи са защитени правата на продавача, а тези на кандидат-купувача – не. Например – при отказ дори по обективна причина от сключване на сделка от страна на купувача, стоп-капарото може да не се върне, на при напълно самоволен отказ от страна на продавача – да не може да се търси в двоен размер.
- Всъщност капарото капаро ли е? Капарото има обезщетителна функция. Например – ако продавачът откаже да подпише предварителен договор, купувачът има право на двойния размер на платеното капаро. Смисълът е страните да бъдат дисциплинирани, а при неизпълнение изправната страна да бъде обезщетена за загубеното време и т.н. Ето защо е важно да се види има ли уговорка в този смисъл.
- Уговорена ли е брокерска комисиона? Някои агенции имат практика да включват клауза, че при сделка купувачът им дължи комисиона. Това може да доведе до неприятни изненади, ако клиентът не прочете внимателно написаното. Той вече може да наел свой брокер, но при подписване на стоп-капарото практически да се задължи да плати възнаграждение и на брокера на продавача.
- Подписва ли се от двете страни по сделката или от страна и брокер? Това има значение по въпроса дали при неизпълнение може да се търси отговорност от страната по сделката, или единствено в отношенията с агенцията за недвижими имоти.
Масово клиенти и брокери смятат, че стоп-капарото е незначителна част от процеса по сделка с недвижим имот, и в повечето случаи са прави. Когато обаче поради някаква причина отношенията между участниците в сделката се усложнят, идва ред да се търсят начини за защита на права, възстановяване на пари, обезщетяване на вреди и т.н. Тогава значение имат уговорките между страните, и то най-вече тези, които могат да бъдат лесно и точно доказани, а именно – обективираните в писмени документи.
Настоящата статия отразява виждането на адв. Ясен Крайчев, има информативен характер и не представлява правна консултация. Кантора Крайчев Партнърс разполага с богат опит в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти. Ако имате съмнение относно подписване на договор за стоп-капаро или имате проблем с такъв, не се колебайте да поискате оферта и да го направите.