През последните години в обществото масово битува мнението, че имот лесно може да бъде придобит с нотариален акт „по давност“. От правна гледна точка става дума за процедурата по чл. 587, ал. 2 ГПК – издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. Процедурата включва заверка на молба-декларация от местните власти, както и даване на свидетелски показания от три лица пред нотариуса. По този начин следва да бъде установено упражнявано в продължение на повече от 10 години давностно владение от страна на молителя.
Редовно получаваме запитвания относно издаване на нотариални актове по обстоятелствена проверка или правна защита срещу лица, в чиято полза са издадени такива. В настоящия практически ориентиран материал ще се спрем на три неща, които да имаме предвид относно този тип нотариални актове. Преди да го направим, ще обърнем внимание на идеята на „обстоятелствената проверка“. Тя е предвидена да се използва в случаи, в които собственик на недвижим имот поради някаква причина няма документ за собственост и няма никакви или достатъчно доказателства за да установи правото си на собственост. Макар и да са налице много извършени злоупотреби с тази процедура, тя би следвало да служи за гореописаната цел, а не за отнемане на чужди имоти. Слабост на законодателството е, че процедурата се провежда пред нотариус, а не пред съда, както са например охранителните производства по смяна на име и др.
За съжаление много хора си мислят, че издаването на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка е лесно и е панацея за различни проблеми – например избягване на съдебна делба и уреждане на отношения със съсобственици. Това не е така и използването на процедурата недобросъвестно крие рискове.
Ето три неща, които следва да се имат предвид при снабдяването на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка:
- Нотариалният акт по обстоятелствена проверка може да бъде отменен по съдебен ред. Това може да стане в петгодишен срок от издаването му по иск на лице, което докаже, че е собственик, а титулярът по нотариалния акт не е упражнил давностното владение съгласно закона.
- Когато с обстоятелствената проверка са засегнати права на съсобственици, следва да се знае, че упражняването на давностното владение трябва да е било сведено до знанието им от страна на титуляра по нотариалния акт. Това е така, тъй като съгласно съдебната практика, всеки съсобственик е такъв на своите идеални части и държател на идеалните части на другите съсобственици. Когато това правно положение се е променило, т.е. съсобственикът е започнал да счита целия имот за свой, това обстоятелство е следвало да се манифестира и доведе до знанието на съсобствениците. При липса на други действия, спрямо съсобственици издаването на констативен нотариален акт може да бъде само демонстрация на намерение за владение на целия имот, но не и констатация за вече упражнено такова.
- Когато се твърди упражнено давностно владение върху неоградени парцели /например земеделски земи/, възниква въпросът за доказване на владение именно върху конкретните имоти, както и върху целите имоти.
Поради гореизложените причини се забелязва и обратна тенденция сред нотариусите – мнозина от тях отказват издаването на нотариални актове по обстоятелствена проверка. В това има резон, особено в случаите на пълна липса на доказателства за правото на собственост на молителя.
Настоящата статия отразява виждането на адв. Ясен Крайчев, има информативен характер и не представлява правна консултация. Кантора Крайчев Партнърс разполага с богат опит в областта на вещното право и сделките с недвижими имоти. Ако желаете да ни ангажирате, не се колебайте да поискате оферта и да го направите.